Droit de préférence du locataire commercial : quel délai pour contester une vente ?
En matière de droit commercial, les baux commerciaux constituent un enjeu majeur pour les commerçants, les entrepreneurs et les propriétaires de locaux professionnels. Parmi les mécanismes de protection du locataire figure le droit de préférence, dont le non-respect peut entraîner d’importantes conséquences juridiques.
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation apporte une précision importante concernant le point de départ de la prescription biennale applicable à l’action en nullité d’une vente conclue en violation du droit de préférence du locataire commercial.
Cette décision mérite une attention particulière, tant pour ses conséquences pratiques que pour les interrogations juridiques qu’elle soulève.
Avocat au Barreau de Marseille, j’interviens notamment en droit des affaires, en droit social et en droit des étrangers.
Prescription biennale & droit de préférence
Droit commercial — baux commerciaux
Droit de préférence du locataire commercial : la prescription biennale court dès la connaissance de la vente, sans attendre la connaissance du prix et des conditions
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650, FS-B, publié au Bulletin
Bail commercial — droit de préférence — vente du local loué — action en nullité — prescription biennale (point de départ)
Un local commercial avait été vendu sans que le locataire bénéficie du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Informé le 11 février 2021 par les acquéreurs qu’ils étaient devenus propriétaires, le locataire n’avait obtenu copie de l’acte de vente, et donc le prix et les conditions détaillées que le 2 août 2021, soit près de 6 mois après qu’il avait eu pris connaissance de la cession du local. Il soutenait que la prescription ne pouvait courir qu’à compter de cette seconde date.
L’interrogation était la suivante : le délai biennal (2 ans) de l’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence court-il dès que le locataire connaît l’existence de la vente, ou seulement lorsqu’il connaît son prix et ses conditions ?
La Cour retient que le délai court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente. Il n’est pas nécessaire qu’il connaisse le prix et les conditions de celle-ci.
La Cour apporte une solution de principe à la question posée.
Elle articule les articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce avec l’article 2224 du code civil.
Ainsi, la simple information de l’acquéreur concernant de la réalisation de la vente au profit d’un tiers suffirait à déclencher le délai de recours contre cette vente. Il ne faut donc pas attendre la communication de l’acte authentique pour agir. Cela dit, la fraude, si elle est établie, est susceptible d’affecter le jeu de la prescription.
La solution consacrée par la Cour reste néanmoins contestable, car elle navigue en contresens du formalisme prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui, il faut le rappeler, dispose que la « notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ».
Baux commerciaux :
L’importance de respecter les délais de recours.
Cette décision rappelle que la protection accordée au locataire commercial demeure étroitement liée au respect des délais de recours.
En retenant la connaissance de la vente comme point de départ de la prescription biennale, indépendamment de la communication de son prix et de ses conditions, la Cour de cassation adopte une interprétation dont les conséquences pratiques peuvent être importantes.
Cette solution soulève néanmoins des interrogations quant à son articulation avec les exigences formelles imposées par le Code de commerce.
En ma qualité d’avocat à Marseille, j’accorde une importance particulière à l’analyse de ces évolutions jurisprudentielles, qui participent à une meilleure compréhension des droits et obligations des acteurs économiques.
Le droit commercial, et plus particulièrement le contentieux des baux commerciaux, exige une vigilance constante, notamment lorsqu’il s’agit de préserver les droits du locataire ou de sécuriser une opération de vente immobilière.
Maître Adama Zoromé
Avocat au Barreau de Marseille
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